Por trás da atividade de incorporação, as construtoras guardam um bilionário - e lucrativo - negócio de financiamento imobiliário. As seis maiores empresas do mercado - Cyrela, Gafisa, Rossi Residencial, MRV, PDG Realty e Brookfield - têm R$ 25,5 bilhões em créditos a receber dos financiamentos diretos que fizeram a seus clientes.

            Essa carteira de recebíveis, que corresponde a 75% dos R$ 34 bilhões financiados com recursos da caderneta de poupança no ano passado, cresce a passos largos. O volume financeiro tem levado investidores estrangeiros interessados em entrar no segmento de crédito imobiliário no Brasil a negociar uma associação com uma das maiores incorporadoras do setor.

            É como se, além de erguer apartamentos, as incorporadoras tivessem uma atividade financeira paralela. A Cyrela, por exemplo, a maior empresa do setor e também aquela com maior estoque de recebíveis, com mais de R$ 8 bilhões em carteira, retira em média 20% do seu lucro líquido da receita financeira gerada pelos contratos de financiamento.

            Não é o negócio central delas, mas, até bem pouco tempo atrás, quem não financiasse a venda de seus apartamentos não conseguia desová-los. "Passamos décadas sem ter financiamento bancário para o setor, por isso sabemos a quem vender ou não, controlando o risco da operação", diz o executivo de uma incorporadora.

            Agora, o cenário é outro. Além do maior interesse dos bancos em oferecer crédito para quem quer comprar a casa própria, pessoas físicas e investidores institucionais estão ávidos por ativos financeiros com lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de fundos imobiliários (FII) e de direitos creditórios (FIDC), que pagam uma remuneração maior que os títulos públicos.

            Mesmo assim, não só as empresas continuam concedendo financiamentos em passo acelerado, seguindo e o frenético ritmo das vendas de imóveis no país, como elas continuam a reter esses recebíveis, em sua maior parte. A explicação está no rendimento que obtém desse negócio. Em setembro de 2008, a carteira de recebíveis das seis maiores empresas do setor era de R$ 17,4 bilhões, ou seja, o estoque cresceu quase 50% em um ano.

            Apesar de o repasse dos recebíveis ainda ser bastante tímido, não há dúvidas de que a tendência é de que ganhe força nos próximos anos. Algumas incorporadoras já começam a ensaiar meios de transformar esses papéis em dinheiro mais rapidamente, sem ter de esperar pela quitação completa dos longos financiamentos.

            A PDG Realty, por exemplo, deu início em agosto do ano passado à venda de seus recebíveis por meio de sua própria securitizadora. Ao todo, foram R$ 100 milhões. Mas não deve parar por aí. No prospecto da oferta de ações em andamento, a PDG informou que pretende atuar no setor de serviços financeiros por meio do repasse dos recebíveis.

            A Brookfield lançou outros R$ 85,5 milhões em recebíveis em setembro. A Gafisa fez uma cessão dos recebíveis para um FIDC. A Cyrela - dona da maior carteira de contratos de financiamento, com R$ 8,3 bilhões - também avalia algum tipo de securitização com prazo superior a cinco anos, em um montante superior a R$ 100 milhões.

            A explicação para que as empresas ainda mantenham a maior parte desses empréstimos no balanço é simples. A rentabilidade que esses papéis pagam faz deles um bom investimento para as incorporadoras. Hoje, até a entrega das chaves aos clientes, os contratos de crédito imobiliário garantem às construtoras o equivalente ao Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que ficou em 3,22% no ano passado. Passado o prazo de construção, em média de três anos, o reajuste é outro. Depois que o cliente entra no imóvel, as parcelas variam pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) mais 12% ao ano, por um período de até 18 anos. No ano passado, em que o IGPM ficou negativo em 1,72%, isso foi equivalente a 10,07%.

            "As construtoras estão com muitos recursos. Acabaram de fazer ofertas de ações. E os recebíveis rendem para elas muito mais do que qualquer outra aplicação do caixa", diz Marcelo Michaluá, diretor da RB Capital, empresa que compra recebíveis para transformá-los em títulos de investimento, processo conhecido como securitização. "Hoje é raro encontrar entre as grandes incorporadoras quem queira vender os recebíveis."

            Para se ter um ideia da ainda baixa oferta de recebíveis, segundo dados da Cetip, o volume desses títulos nas mãos de investidores no mercado brasileiro é de R$ 10,7 bilhões, menos da metade do volume que as incorporadoras guardam em seus balanços.

            Se forem vender os contratos para transformá-los em dinheiro de forma mais rápida, dificilmente o repasse às securitizadoras sairá a taxas inferiores àquelas com que as incorporadoras captam hoje via debêntures, por exemplo. "Sempre buscamos as melhores alternativas para os acionistas, mas até hoje não conseguimos fechar nenhuma operação que fosse atrativa", diz Luis Largman, diretor de relações com investidores da Cyrela.

            No médio e longo prazos, o negócio financeiro das incorporadoras deve diminuir. A expectativa é que, com mais crédito disponível por meio dos bancos, as construtoras acabem se concentrando na incorporação. Algumas companhias já estão preferindo não mais assumir o financiamento dos clientes, repassando-os para os bancos.